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                香港的土地資源利用 淺談audi alteram partem1原則

                日期:2017-05-22     作者:李燕婷


                在過去兩年多(2014/15財政年度至2016112日),香港政府售出468幅住宅、商業/商貿/酒店,以及工業用地中,根據投標者在投標表格內提供的資料5,其中11幅用地由內地企業(包括與內地企業有關或合資的公司)的發展商中標6

                下述交易亦為城中一時熱話:

                1.201683日,油塘崇信街與仁宇圍交界住宅用地,由首度投標香港地皮的內地房地產發展商以逾40億港元高價中標7

                2.201611月初至20171月尾,位于啟德發展區3幅毗鄰的住宅用地均由同一內地企業中標,平均每平方呎8樓面地價創啟德及東九龍新高9

                除了參與招標或競投外,內地財團亦有以直接或間接方式收購舊區唐樓業權作重建發展。

                由此可見,不論內地的公司法人或是自然人,均活躍于香港土地買賣及/或房地產市場,故香港土地法規與內地買家密切相關。有鑒于兩地土地法規相異之處繁多,本文將簡介香港法例第131章《城市規劃條例》中的其中一環。

                淺談《城市規劃條例》中的“兼聽”

                情景一:本公司已購入香港現樓交吉10,計劃將之重建,并加設停車場。本公司意欲在與地盤毗連綠化用地辟設車道 。

                根據《城市規劃條例》(下稱“條例”)第16條,上述公司可向城市規劃委員會(下稱“城規會”)11以書面提出申請。城規會須于收到申請的2個月內在會議上考慮該申請,批給或拒絕批給所申請的許可,該決定會以書面通知申請人。

                在決定之前,城規會須在該申請提出后將該申請供公眾于合理時間內查閱,并須持續如此行事,直至該申請在城規會會議上被考慮為止。在供公眾查閱期間的首3個星期內,任何人可就該申請向城規會提出意見。城規會須于會議上考慮該等意見。

                3個星期屆滿后,城規會須將向它提出的所有意見供公眾于合理時間內查閱。屆時,申請人亦可參考公眾所提出的意見。申請人在該申請被城規會考慮前的任何時間,可提供進一步資料以補充已包括在該申請內的資料。在符合指定條件下,城規會可接受該等進一步資料。如城規會信納有合理理由,可豁免公布該等資料供公眾查閱及提交進一步的意見。 

                以香港大坑道4 - 4C號唐樓為例,在2015年時,駿有限公司與所有業主達成收購協議,獲得全棟樓宇的業權。2016年年初,內地公司收購該業主公司并著手推展重建計劃。12該內地公司提出申請(編號:A/H6/80),擬于《銅鑼灣分區計劃大綱草圖編號S/H6/15》訂明的綠化地帶上興建車道及相關工程,以配合其住宅發展。該申請于2016616日作出,供公眾查閱的期限定為2016812日,即城規會的暫定會議日期13。城規會收到意見共1025份。201674日及8日,申請人提交進一步資料,并獲城規會接納。該等進一步資料獲豁免公布。

                情景二:本人已于香港某區購置低密度洋房,近日港府提出將附近綠意盎然的綠化地帶改劃為住宅用地,本人意欲提出意見。

                根據條例第12(1)(b)(ii)條,行政長官會同行政會議可將任何核準圖發還城規會以作出修訂。顯示有關修訂的草圖會根據條例第5條供公眾查閱,為期2個月。

                如欲表達意見,可于該2個月期間向城規會作出書面申述。2個月期屆滿后,所有申述均會提供予公眾查閱,直至行政長官會同行政會議根據條例第9條就有關草圖作出決定為止。在該等申述供公眾查閱的首3個星期內,任何人均可就該等申述向城規會以書面提出意見。

                在該3個星期屆滿后,城規會會盡快舉行會議,以考慮上述申述及意見。但在舉行會議前,城規會須先向曾提交申述或意見的人士發出關于該會議的合理通知,包括會議的日期、時間及地點。根據條例第6B(3)條,他們均可親自或授權代表出席會議和在會議上陳詞。城規會在會議上考慮后,須決定是否會按申述所建議的方式修訂有關草圖。14

                舉例說,《大埔分區計劃大綱核準圖編號S/TP/24》的修訂,涉及大埔露輝路及荔枝山山塘路等綠化地帶改劃為住宅用地(圖則編號:S/TP/25)。就此,城規會收到申述共6,322份,就申述提出的意見439份。城規會于20141127日、121118日,2015 114日召開會議。2015213日,城規會考慮申述及意見后,建議采納部份申述將草圖修訂。就此建議修訂,再有4份進一步的申述提交予城規會。

                較為近期的例子有《山頂分區計劃大綱核準圖編號S/H14/11》的修訂,涉及山頂甘道的綠化地帶改劃為住宅用地(圖則編號:S/H14/12)。就此,城規會共收到申述1,640份,就申述提出的意見40份。

                audi alteram partem

                條例內明文訂定的上述表達機制被視為自然公義 (natural justice) 第二法則audi alteram partem的彰顯15

                根據希慎興業有限公司及另七人 對 城市規劃委員會,城規會的有關決策者需懷有從善如流的態度16,并充分掌握各項相關資料及了解各界人士之進言 (he who decides must hear)17。為了有效吸收及消化各項論點及論據,與會成員于會議當中需有適當休息時間,會議亦不應涵蓋過長時間18,以示程序公平。

                最后必須一提,“兼聽”并非不論情由、一成不變的金科玉律,在某些特殊情況下,包括情況緊急者、關系國家安全者等,“兼聽”此法律原則并不適用19

                事實上,“兼聽”此法則并非新事,古已有之。惜吾輩凡人往往力不從心,未能踐行。趕稿之時,夜闌人靜,忽發奇想,若昔日楚王銘記“兼聽”原則,美人之結局或會改寫也未可知20

                結曰:audi alteram partem,互勉之。

                 

                1   拉丁語格言。英譯 “hear the other side” 或 “no one shall be condemned unheard”等。中譯或可意譯為“兼聽”,語出《資治通鑒》,唐紀,第192卷。

                2   香港中小型住宅內地個人買家統計(2016年第3季),20161117日,中原地產研究部。

                3   香港豪宅內地個人買家統計分析(2016年第3季),20161116日,中原地產研究部。

                4   香港坊間雖多以“買賣”描述港府的土地交易,交易內容實為“買方”于特定時期內就該土地的租用權,篇幅所限,在此不贅。

                5   當中不涉及公司股權。

                6   時為署理運輸及房屋局局長丘誠武答《立法會五題:中資財團購入香港商住用地和物業的影響》,2016119日。

                7   五礦地產逾40億高價奪油塘地,201684日,C11,成報。

                8   100平方呎約為9.29平方米。

                9   全年累27官地 庫房收782億破頂 港地越賣越貴 中資越買越雄,20161228日,A05,文匯報;海航天價55億 三奪啟德地,2017126日,C07,成報。

                10  香港房地產買賣常用語,表示房子以空置狀況交易,并沒有附帶租約。

                11  城規會乃根據《城市規劃條例》第2條成立的法定組織,旨在為有系統地擬備和核準香港各地區的布局設計及適宜在該等地區內建立的建筑物類型的圖則,以及為擬備和核準某在內發展須有許可的地區的圖則而訂定條文,以促進社區的衛生、安全、便利及一般福利。由行政長官委任官方和非官方成員,現共36

                12  中洲重建大坑舊樓設萬呎戶,2016625日,A21,大公報

                13  會議其后延期。

                14  上述程序可參見條例第6 6B條。

                15  希慎興業有限公司及另七人 對 城市規劃委員會 (未經匯編;民事上訴案件2012年第232號;判決書日期20141113),第64R65B頁,第166段:“Section 6B(3) of the [Town Planning Ordinance] specifically gives a person who had made a representation a right to be heard at the meeting. Thus, not only has a person a right to put in a written representation, the statutory scheme actually confers a specific right to be heard orally at the meeting. This is a statutory manifestation of the second rule of natural justice: audi alteram partem. And it is trite that the rule is to safeguard the procedural fairness of the process?”

                16  同上:“?It is equally trite that a right to be heard is worth nothing if the decision-maker can simply close his mind to whatever were being said or put forward by way of submissions at a hearing?”

                17  同上,第69Q70B頁,第175(d)段:“? the crucial question is whether all members participating in the decision-making were fully apprised of what had happened at the hearing (or ? ‘fully informed of the evidence given and the submissions made);

                18  同上,第6668頁,第170-172段。

                19  Halsburys Laws of Hong Kong, Administrative Law, [10.094] Right to Notice and Opportunity to be Heard; Reissue Date: 26 May 2014; Current Service Date: 1 Dec 2016.

                10  香港房地產買賣常用語,表示房子以空置狀況交易,并沒有附帶租約。

                20  《東周列國志》第92回 -《賽舉鼎秦武王絶脛 莽赴會楚懷王陷秦》:?臣(張儀)昔在楚時,聞楚王新幸一美人,鄭袖謂美人曰:“大王惡人以鼻氣觸之,子見王必掩其鼻。” 美人信其言。楚王問于鄭袖曰:“美人見寡人,輒掩鼻,何也?” 鄭袖曰:“嫌大王體臭,故惡聞之。” 楚王大怒,命劓美人之鼻,袖遂專寵。(節錄)

                 

                李燕婷

                香港執業大律師,張奧偉爵士大律師事務所成員。

                業務方向:土地及民商事等。



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